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Le nouveau bail d'habitation de la loi ALUR

Le 19 juin 2015
A compter du 1er août 2015 de nouvelles mentions devront obligatoirement figurer dans le contrat de location à usage de résidence principale.

Le nouveau bail d'habitation de la loi ALUR

 

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR », a modifié en profondeur les rapports entre bailleurs, locataires et professionnels de l’immobilier.

Certaines dispositions de cette loi sont entrées en vigueur dès le 27 mars 2014. D’autres dispositions entreront en vigueur à la date prévue par cette loi. D’autres encore entreront en vigueur lorsqu’aura été pris un texte d’application.

 

Les mesures actuelles les plus remarquables seront rappelées ci-après.

Depuis le 27 mars 2014, le délai de l’action en recouvrement des charges dues par le locataire a été ramené de 5 ans à 3 ans.

Depuis le 27 mars 2014 également, le locataire en situation de régler sa dette locative peut bénéficier d’un délai en 3 ans maximum pour s’en acquitter. Le locataire peut également, dans certaines conditions, demander au juge de l’exécution un délai de 3 ans maximum pour quitter le logement.

Depuis le 1er août 2014, le délai de préavis imposé au locataire a été réduit à un mois en zone tendue.

Depuis le 1er septembre 2014, les honoraires des agences immobilières sont plafonnés à 15 euros par mètre carré dans PARIS et sa petite couronne, et la majeure partie des frais est à la charge du bailleur, le locataire payant au maximum la moitié des frais, lesquels ne peuvent pas excéder ce plafond.

 

Avec l’entrée en vigueur, le 1er août 2015, du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats-types de location de logement à usage de résidence principale, un nouveau contrat de bail d'habitation verra le jour.

Ce nouveau contrat de location sera plus détaillé que les contrats actuels et comportera une notice d’information d’une quinzaine de pages rappelant les droits et obligations du bailleur et du locataire. Cette notice d'information devra être remise en main propre au locataire.

Le décret du 29 mai 2015 propose deux modèles de contrats-types que les bailleurs pourront utiliser: un contrat-type pour les locations vides et un contrat-type pour les locations meublées.

Outre les précisions relatives à la désignation des parties au contrat, à la destination des locaux et à la date de prise d’effet et à la durée du contrat, le nouveau contrat de location devra décrire précisément la consistance du logement et ses éléments d’équipement.

Il devra également énumérer les locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire (cave, garage, emplacement de stationnement) et les locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun (ascenseur, gardiennage, local poubelle, garage à vélo, espaces verts, aires et équipements de jeux…).

Enfin et surtout, le bailleur devra informer le preneur du montant du loyer de référence, le montant du dernier loyer du précédent locataire, les modalités de récupération des charges, la nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du précédent contrat de bail signé par le propriétaire, les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables au locataire.

 

La protection du locataire contre les clauses abusives ou illicites s'en trouve améliorée et le contrôle des professionnels de l'immobilier renforcé.

 

De nouveaux textes devraient prochainement instituer un état des lieux type, préciser la liste des documents pouvant être exigés d’un candidat à la location, imposer au bailleur la réalisation d’un diagnostic sur l’état des installations électriques et/ou de gaz, et établir une grille de vétusté pour mieux évaluer les retenues pouvant être opérées sur le dépôt de garantie (dont le montant est plafonné à un mois de loyer hors charges) et qui doit, pour les baux postérieurs au 27 mars 2014, être restitué au locataire dans le délai d’un mois dès lors que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sous peine de condamnation du bailleur à payer une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

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